救房市 張金鶚:回歸市場機制 助業者自救

政治大學台灣房地產研究中心主任張金鶚今天表示，針對當前房市問題，應讓市場機制先行、政府介入在後，政府研擬的先租後買、房貸信保等，恐有替部分經營不善業者解套之嫌。

政治大學台灣房地產研究中心今天舉辦「當前房市危機解套方案暨政府房市因應措施建言」說明會，由張金鶚主持。

行政院正研擬健全房市新方案，包括鼓勵先租後買、以政府信用保證提高房貸成數、協助建築融資還款期限、鬆綁陸資來台購屋限制等。

張金鶚表示，政府應有所為及有所不為，目前研擬的健全房市新方案，例如民眾若只租不買，將產生後遺症，認為政府現在不應過度刺激購屋需求、不應模糊負面資訊造成錯誤引導，不應一昧要求金融機構力挺所有業者、不應初期就替業者解套。

他表示，政府應協助業者提出自救方案，確保市場發揮機能，促使房價合理化，短期可提供租屋補貼，滿足基本居住需求，等房價回到合理水準，再提供優惠房貸等購屋補貼，才能達成雪中送炭目標。

目前政府到底該不該救房市？張金鶚表示，市場充滿許多矛盾說法，例如建商認為去年起房市不景氣，預期今年可望逐步復甦，但目前業者面臨不景氣、又不降價求售，景氣如何能復甦？建商要求政府救房市卻又不自救，政府這時出手相救，將延後房市復甦。

張金鶚表示，過去房市擴張期平均2到4年，但收縮期卻長達7至10年，房市從不景氣到復甦，會歷經推案量減少、議價空間擴大、交易量萎縮、空屋率增加、成交價下降、投資客斷頭增加、法拍屋潮興起、不良建商倒閉、不良債權出售等，但現在很多情況都還沒發生。

張金鶚表示，消費者投資失敗應自己面對，若由政府信保基金提高房貸成數，等於是拿全體納稅人的錢去做保證，未來若有呆帳也由全民一起負擔損失，由於政府研擬的利多方案偏重部分產業，短期可能會有短暫成效，但長期將造成市場混亂。

他表示，目前房地產的核心問題，是產業結構良莠不齊，及部分地區房價過高，建商若不願調降房價到合理水準，民眾仍無力購屋，就無法刺激購屋需求，恐延緩市場復甦。

張金鶚表示，解決房市問題的有效方式，仍需回歸市場機制，政府僅需從旁介入確保市場機能充分發揮，才能使「擴短縮長」現象獲得修正，加速市場復甦腳步。

抄蝦的雷曼猴子

從前有一個到處都是猴子地方，一名叫作「外資」的男子出現在村子，並向村民宣佈，他將以每隻十元的價錢購買猴子。村民瞭解附近有很多猴子，他們走進森林開 始抓猴子。外資先生花了數千元購買每條十塊錢的猴子，猴子數量開始減少，村民們越來越難抓到。外資先生隨後宣佈，他將出價每條猴子 20 元。這又讓村民們重新開始努力抓猴子。但很快供應量更為減少，他們幾乎很難再抓到了，因此人們開始回到自己的農場，淡忘了抓猴子這件事。

外資先生提高買進價格到每條 25 元，但是猴子的供應變得更稀少，再怎麼努力都很難見到一條猴子，更別談抓猴子了。外資先生於是再度調高評等，每條猴子他出價 50 元！然而從這時候他離開了，去城裡辦一些事務，現在他的助手代表他繼續從事購買猴子的業務。這名男子離開後，助理告訴村民，瞧瞧外資先生購買在大籠子裡的 這些猴子，我每隻用 35 元賣給你們，等外資先生從城裡回來，你們可以將它們每條 50元賣給他。村民們彙集了所有的積蓄，購買了全部的猴子。他們從此再也沒有見到外資先生和他的助理了。除了辦公室門口一張「重申猴子買進評等不變，目標 價每條50元。」

這個時候村民急了，人手一條猴子不知該如何處置，剛好村子內有個有錢的家族突然靈機一動，於是他們就去找到那位外資先生合開了一家「金控猴園」，並告訴這 些村民說，如果你們把手上的猴子存到我們金控猴園，外資先生就會發揮他的專業為各位猴子主人創造利息與利潤，於是村民又歡天喜地將猴子交給這位外資先生。 然而好景不常，這位外資先生不知道從哪裡染到一種「雷曼猴子瘟疫」，造成村內這家金控猴園的猴子死的死、病的病；讓村民們很著急地想要領回他們的猴子。
茫然不知所措的村民驚動了村長，這位村長找來外資先生商量對策，這位外資先生一付從容地拿出錦囊妙計：「三十四號大力藥丸」，並向村長保證，這些猴子只要 吃了這顆三十四號大力藥丸後，保證立刻起死回生，不過這一陣子，不能讓村民進入猴園探視猴子，否則藥力就會失效；村長聽了後喜出望外地對村民宣佈：
「各位的猴子絕對沒有問題，死掉的猴子通通是短期問題，沒多久以後那些死掉的猴子就可以復活，不過為了整個村子的信心起見，即日起各位猴主不得進入猴園探 視猴子….。」一個月後，這位外資先生賣光他的金控猴園持股後又跑掉了。辦公室門口依然留著一張「重申猴子金控買進評等不變。」

金融業財報之迷霧

08年10月16日，金管會宣佈，考量到國內外金融情勢變化，跟進IASB（國際會計準則理事會）作法，放寬34號公報重分類作法，除了衍生性商品以外， 企業若不再以短期出售為目的的股票和債券，即可從以交易為目的，重分類至備供出售或持有至到期日。舊的34號公報不允許企業任意更改會計項目，掛在「交易 目的」項下，就不能改掛到其他項目，否則就有操縱損益嫌疑，這次同意重新分類，將掛在「交易目的」項下的金融資產，改列「非交易目的」，如「備供出售」或 「持有至到期」後，金融業在這波金融海嘯中龐大的投資損失，就可以暫時不列入損益表，大幅減輕虧損壓力。白話一點的說，只要藉由新的34號公報的會計魔 術，金融業可以把虧損的長短期投資隱藏起來，讓投資者看不到實際的虧損；然而，外資可沒有那麼笨！


註：賣超張數由10/17計算到11/14，賣超排名為該股在同一期間所有賣超股票中的排行名次

從10/16宣佈修改34號公報以來，外資對金融股的賣壓可說是排山倒海，這段期間前十名賣超的個股中有六家金融股，賣超前三十名的個股中金融股也高達十 二家，近一個月以來的外資賣壓幾乎可說是集中在金融股，巧的是同一期間融資增加前十名的股票中竟然有四檔金融股。

村子的村民至今仍然引領期盼著「重申猴子買進評等不變，目標價每條50元。」這一道彩虹呢！

97年報稅新知

所得稅的構造是這樣的。

1.全部收入－免稅額－扣除額＝課稅所得
至於扣除額，分為三種
┌標準扣除額 :沒有列舉的人可以直接選標準扣除額
├列舉扣除額
└特別扣除額 :只要符合條件，就可以扣除
2.課稅所得×累進稅率＝要繳的稅

假設某甲收入19900*12=238800
免稅額=115000
標準扣除額=60000
特別扣除額(薪資所得)=100000
238800-115000-60000-100000=-36200
你還可以跟家人合報呢!

減稅了! 明年四項扣除額提高

除了消費券，還有一項令人振奮的好消息，就是政府確定要減稅了，由於朝野對調高所得稅扣除額有共識，預料初審將順利過關，到時將有360萬戶受惠，以一家4口為例，最多一年可以省下3萬8千元。

錢難賺，景氣蕭條，終於讓政府大行減稅，將調高綜所稅4項扣除額，根據政院版的所得稅修正草案，單身標準扣除額由4萬6千元調高到6萬元，有配偶者提高到12萬元，薪資扣除額由7萬8調高到10萬，身心障礙扣除額也扣到10萬元，教育學費則由每戶2萬5變成每人2萬5的額度。

以一家4口又有2名大學生為例，新制一旦上路，年省最多3萬8千8百元，就算只有夫妻2人的頂客族，每年也能省下近3萬元，估計有360萬戶可以受惠，財政部估計，綜所稅4項扣除額調高後，每年稅收損失約154億元，如果提前一年實施，也就是明年報稅適用，等於是多了154億元的稅收損失，在朝野一致支持下，所得稅法修正草案可望在12月1日的財委會通過初審，減稅儼然成為全民共識。

名家觀點》突破10號公報的迷思

「10號公報像炸藥，將結合科學園區公會向馬總統報告」的頭條新聞，引發各界對財會準則10號存貨公報第一次修訂（以下簡稱新10號公報）的討論。筆者由會計學理就以下論點，扼要探討新10號公報是否真像在「水井裡丟炸藥」，會對企業損益造成嚴重的殺傷力。

論點一：市價由「重置成本」改採「淨變現價值」，會造成企業認列較多損失？

原10號公報規定基於「重置成本」認列跌價損失的企業，仍須進行上限測試：即「重置成本」不可高於「淨變現價值」。因此相對於原10號公報，新10號公報採「淨變現價值」的規定，只會讓企業認列更少而非更多的跌價損失。

論點二：不能採總額比較法，在現今大環境不佳時，影響更大？

在總額比較法下，某些存貨上漲的利益雖可用來抵銷某些存貨之下跌損失，惟在大環境不佳多數存貨呈現下跌之狀況下，取消總額比較法所造成的衝擊，應該反而小於大環境良好時。試想若在全數存貨項目均呈現下跌的極端情況下，採總額比較與新10號公報之逐項比較法，二者認列的跌價損失是完全相同的。故在目前多數存貨出現下跌之際，採逐項比較法是否將成為「威力強大之炸彈」？讀者可再深思。

論點三：存貨相關費損列於銷貨成本，會影響企業獲利？

如果獲利係指淨利數字，則這個推論完全不成立，蓋不論將存貨跌價損失表達於銷貨成本或是營業外支出，企業淨利是完全一樣的。如果擔心毛利受到影響，則需教育財報使用者，於新十號公報生效後，對銷貨成本的解讀需重新詮釋。未來影響銷貨成本的因素不再侷限於銷售政策，尚包括生產政策（產能利用情況）、存貨管理政策（存貨盤盈或盤虧）、存貨價格之波動（淨變現價值下降或上升）。財報使用者若能配合閱讀新10號公報所要求之附註資訊，反而能對企業整體存貨管理績效，獲得更全面性瞭解。此外，此種表達方式對銷貨成本的影響是雙向的：銷貨成本可能會增加，也可能減少。宣稱存貨相關費損列於銷貨成本的規定，會影響企業獲利，實讓新10號公報承擔莫須有罪名。

論點四：目前公佈的97年年報「由盈轉虧」，是10號公報惹的禍？

新 10號公報於今（98）年才生效，就算有其威力也尚不及於97年年報。除非企業是自願於97年年報提前採用新10號公報，否則將97年度所認列存貨跌價損失，歸咎於新10號公報，可謂是「張飛打岳飛」的奇怪論點。財報使用者反而應留意企業是否有利用此議題來進行「大洗澡」（big bath）的盈餘管理，為98年財報預留美化的伏筆。

以上針對前述常見的迷思論點，為新10號公報提出澄清。筆者也願意站在財報使用者立場，提出以下呼籲：在討論新10號公報對企業損益衝擊之際，也請不要忽略財報使用者「知」的權利。

就筆者認知，即使是主張暫緩適用新10號公報之倡議者，也多認同新10號公報係「好的」設計。如果是有助提高企業財報品質的設計，不論對企業或是財報使用者當具有長期的貢獻。

新10號公報有助提高財務報表的透明度，也可能成為企業更加重視存貨管理之推手。因此在我們討論新10號公報對企業損益衝擊之際，也應同時體認新10號公報對健全股市與提升企業競爭力的長期效益。

【2009/01/09 經濟日報】

中壽 2823

89~96年沒有發任何現金股利，而且還賠掉15億。973Q一口氣認列了87億的評價損失，股價淨值從最高14元兩季後跌到5.3元，97年到3Q為止淨利19.6億
現在股價還有10塊以上，這樣有道理嗎?

上市櫃財報3炸彈 4月底引爆

上市櫃公司去（97）年的年報，必須在今（ 98）年4月底公佈，由於景氣快速暴跌，資產比重高的產業，將依35號、34號公報做資產減損測試，認列減損損失；而今年第1季的財務報表也在4月底趕完，10號公報上路，存貨多者恐要認列存貨跌價損失，「三顆炸彈」公報一起發威，讓公司財務報表更透明，但也更具衝擊性。

　首先35號公報規定的固定資產減損測試，對產能下降的高資產公司具有挑戰性。資誠會計師周建宏表示，公司產能如果會「長期」減產，估計未來5年固定資產「折現回來的可回收金額，小於帳面價值」時，就要提列減損損失。

　過去5年很多產業、企業的營收非常好，複合成長率達30％，頻頻刷破新高紀錄，但97年的營收突然比96年跌幅2到3成，展望98年景氣更差，即未來5年不會像過去5年那般好。以前查核財務報表時的「假設」，預估未來5年大環境變動差不多，如今這些前題已不存在，年報要重新做資產評估。

　周建宏說，企業如果有下列情形，可能要做固定資產減損測試：一、設備規模大、資本支出高；二、成本高；三、毛利低，甚至跌到負數；四、對未來景氣預估持續衰退。

　以汽車業為例，材料成本高，但近幾年銷售量持續下跌，從過去年銷售50萬、60萬輛高峰，掉到現在的20萬輛，尚看不到回升的跡象，要做固定資產減損測試，提列減損損失。

　又例如DRAM業，售價低於變動成本，已不是要做資產減損測試的問題，如果市價回不到變動成本以上，都要「打到零」。面板業LCD資本投資很大，建廠完工時剛好沒有訂單，和汽車有些像，但面板的用途廣，景氣有再回升的可能，也要做資產減損測試 此外，金融業的「商譽」、鋼鐵業減產，都要做測試。

　其實，35號公報的「固定資產減損」，和10 號公報一樣，都只是「時間差」的問題，對現金流量不影響。例如，固定資產的成本100元，97年提列減損損失打掉50元，未來5年每年打10元。如果不提列減損損失，就是未來5年每年打20元，5年後的結果都一樣。

　至於上市櫃公司在今年年報中是否會誠實提列減損損失？會計師表示，有些企業為了要維持帳面盈餘，或者要達到預算目標的底線，就不會認列減損損失。有些企業認為，98年的挑戰比97年更大，不如在97年的財報中就打掉，減少包袱，讓98年有新的目標可追尋。

　34號公報是另一個炸彈。資誠會計師黃金澤表示，雖然國際會計準則委員會允許「金融資產可以重分類」，由「交易目的」改到「備供出售」、「持有至到期日」，但是依照34號公號規定，凡列在「備供出售」項下的金融資產依舊要做「資產減損測試」，97年的利率、匯率、股價的變動非常大， 跌幅很深，如果金融資產的公平價值有「永久性下跌」或是「大幅下跌」的事實，公司就要認列減損損失，如果公司不願意提列損失，要負舉證責任。

　10號公報則是第三顆威力彈，對存貨多、買進原物料價格高，卻面臨不景氣價格大跌的產業衝擊較大，例如建築業中過去高價買土地者，年報就會受到影響。